不動産そのものを小口化して売却することは実質不可能です。株式であればいつでも調達したい額だけ換金できます。ただ単に物件を担保に借入で資金調達するより、REIT株式の売却によって資金を得たほうが返済の心配もありません。一方のREIT自体は、既存REITより高利回りの新たな物件を取得することによって、加重平均投資利回りが上昇し、REITの株価も上昇するメリットを享受できることになります。REITの株価が上がれば、新規に現物出資した物件所有者も株価上昇の恩典を享受できますから、REIT株を売却してキャッシュを得ることができます。(3)deREIT98年7月に会社型REITの規制が強化され、ホテルなどを多く運用していたREITが要件違反に抵触することになって、REITを捨て一般の不動産会社などに移行しました。これをパソンコンのキー(Delete)にひっかけてdeREITと呼んでいます。(4)FF0(FundfromOperation)REITの資産は基本的に不動産です。この資産は収益方式によって不動産評価されるわけですが、その計算で核になるのは当然にキャッシュフローです。このキャッシュフローが効率的に増加すればREITの評価も高くなるわけです。しかし、キャッシュフローといっても、減価償却費が多額なものを敬遠する傾向にあります。株式への投資家は利益(NetIncome)を収益性の重要な指標としますから、減価償却費の大小でキャッシュフローが大きく変動するREITは嫌われます。この減価償却費の影響を排除した投資分析指標が、FFO(償却前修正営業利益）と呼ばれているものです。このFFOが成長すれば、同じ投資額でもリターンは増えることになりますから、上場REITなどでは株価上昇にも寄与することになります。