(1)UPREITUPREIT(UmbrellaPartnershipREIT)は、不動産を譲渡（現物出資）する場合に所有者がキャピタルゲイン課税を将来に繰り延べることが可能になり、積極的に組成されました。現在では、上場していない不動産会社などが積極的にUPREITを活用し、上場時に大量の資金を集めています。UPREITをわかりやすく言い換えると、不動産所有者が不動産をあるリミテッド・パーナーシップ（これをOperatingPartnership，OPといいます）に現物出資して、その見返りに将来のREIT普通株に1:lの割合で転換できるOPの持分（ユニット）を受け取ります。つまり、ここで不動産が実質無税で株式に転換されて、あとはREITの上場された株式として売却益を期待すればよい状態ができあがります。REITは当該OPを支配したまま適格要件をクリアし、株式を公募して資金調達をします。この資金の中から当該OP分を債務として計上します。現物出資者は不動産を単に売却するよりメリットがあるがゆえに、OPユニットを選択するわけです。そのメリットをまとめてみると次のようになります。<現物出資者のメリット〉①キャピタルケインヘの課税時期を選択できる②株式を公募(InitialPublicOffering:IPO)することで所有する持分権（ユニット）株式の交換価値が上がる
(2)DownREITDownREITはUPに対してDOWNという語呂合わせでもありますが、OPを利用した仕組みであることはUPREITと同じです。しかし、このREITは株式の公募(IPO)後のREITと物件所有者が共同事業を行う場合に利用されます。DownREITのOPにおいても、ユニット（持分権）と交換する前提で現物出資されます。このユニットはREIT株の市場価格相当と交換が可能で、物件所有者は自らがREITを組成することなくREITの株を取得するメリットが生まれます。さらに、最大のメリットとして、株式による流動’性の確保が可能になります。