アメリカの不動産ファンド

◆1．米REIT(RealEstateInvestmentTrust)
現在、アメリカのREITは多くの書物で紹介されています｡その仕組みはSPC法によるSPC(特別目的会社）と類似していますが、アメリカのREITは「会社型」にも「信託型｣でも組成でき、かつ93年のUPREITの登場によってREIT市場は活況を呈しています。REITのイメージを示しました。REITは一般的に法人税のかからない不動産会社と認識されています。そもそも、REITは80年代後半の不況で金融機関からの借入が困難になった不動産会社などが、苦肉の策として選択した資金調達の手段です。設立や運用に対しては多くの基準や規制がありますが、それらのルールを守れば社債や株式を発行するとともに借入も行って資金調達します。証券市場や金融機関から調達した資金を不動産や他のREITが発行したエクイテイやCMBSなどに投資します。各REITには投資対象を分別し、特色を出していくのが一般的です。現在では、不動産というより金融商品として流通しており、アメリカになくてはならない存在になっています。また、ここ数年のアメリカでは株価の乱高下が幾度となくありました。しかし、REITの残高に大きな変化はなく、1,30億ドル近くをキープしています。ただし、ロシア危機などでCMBSや変動幅の大きなREIT株式に投資していたREITが倒産に追い込まれたのも事実です。間接的に不動産に投資しているものの、直接的には証券の価格の変動に左右されます。したがって、市場が乱高下した場合、特に対象証券の価値が債券相場や株式相場と連動して下落することはあり得るわけです。つまり、不動産がいわば金融商品として流通していることも事実として認識する必要があります。アメリカのREITは今やアメリカの運用商品として非常に人気があります。投資家にとっては、リスク分散も含めて、高い利回りが期待できる商品として定着しています。さらに、米REITの資金も日本に上陸しています。また、REITには適格要件と要件違反に対する罰則など、厳しい条件が付されています。適格要件には①組織要件、②資産要件、③所得要件、④配当要件、⑤その他の要件などがあります。