FFOの成長率や株価FFO倍率がさかんに分析されるのは、このような理由によります。FFOはさらに進化して、現在ではAdjustedFundfromOperation(AFFO)^Funds(Cash)AvailaableforDistribution(FAD・CADが多く用いられています。全米REIT協会NAREITは「GAAP(一般の会計原則）による純収益から債務のリストラクチュアリングまたは不動産売却に伴う損益を控除したうえで、不動産の減価償却費を加算し、さらに非連結の少数持分に関する調整を行ったもの」であると定義しているため、AFFOやFAD・CADは分析上で影響が大きい賃料収入の平準化を修正する目的で利用されます。不動産価額が大きく変動している場合は純資産価値(NetAssetValue，NAVもしくは純資産倍率PBR)による企業評価が選択されるケースも考えられます。一般的に、FFOの成長は内部成長(IntenalGrowth)と外部成長(ExtenalGrowth)に分けられてマネジメントされます。この内部成長と外部成長の合計がFFOの成長と呼ばれています。内部成長とはいわば賃料を高く、かつ稼働率を上げるために如何にテナントと交渉するかに集約されます。そのためにリニューアルや設備更新などを行って、競争力をつけ、周辺の賃料相場との差異化を行っていきます。一方の外部成長は、新たに高利回りの物件を取得したり、資金調達コストを下げたりすることによって収支の改善を図っていきます。このFFOは、いわばREITがペーパーカンパニーではなくて、まさに不動産会社そのものの裏返しだと評価される所以です。つまり、アセットマネジメント次第でREITに格差が生じ、その収益性が株価になって現れてくるのです。これを日本の不動産会社に置き換えると、プロパテイマネジメントを重視しないビルなどが競争力を失い、結果的に低利回りになり、さらに企業全体の損益が圧迫されるために財務が悪化して、さらには低利調達が不可能になり、赤字転落に陥るパターンとなります。よってFFOの重要性も理解できるはずです。